E-Note 5 – Die Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen (Bürger E-Notiz)

1. BESTIMMUNG DES BEGRIFFS UNBEWEGLICHES VERMÖGEN

Unter dem unbeweglichen Vermögen verstehen sich Grundstücksflächen, die eigenständige Eigentumsrechte (Grundbesitz) begründen, sowie dauerhaft mit Grundstücken verbundene Gebäude oder Teile solcher Gebäude, wenn diese nach entsprechenden Rechtsvorschriften eigenständige Eigentumsrechte begründen.

2. GELTUNGSBEREICH DER GESETZLICHEN BESTIMMUNGEN

Die Zwangsvollstreckung von Forderungen in das unbewegliche Vermögen umfasst:

• Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen;
• Die vereinfachte Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen;
• Die Zwangsvollstreckung in Teile des unbeweglichen Vermögens.

Die Bestimmungen bezüglich der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen gelten entsprechend für:

• die Zwangsvollstreckung in ständige Nutzungsrechte,
• die Zwangsvollstreckung in Gebäude und Räumlichkeiten, die einen eigenständigen Eigentumsanspruch begründen,
• die Zwangsvollstreckung in die Eigentumsrechte von Miteigentümern an Gebäuden und Räumlichkeiten,
• die Zwangsvollstreckung in das Eigentum an in ein Schiffsregister eingetragenen Wasserfahrzeugen,
• die Zwangsvollstreckung durch die Veräußerung eines gewerblichen oder landwirtschaftlichen Unternehmens.

3. ZUSTÄNDIGKEIT DER VOLLSTRECKUNGSBEHÖRDE

Die Zwangsvollstreckung in Grundstücke obliegt einem dem Vollstreckungsgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich sich das Grundstück befindet, unterstellten Gerichtsvollzieher. Bei der Durchführung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ist die Möglichkeit der Wahl des Gerichtsvollziehers in der Republik Polen nach geltendem Recht nicht zulässig.

4. MAHNUNG UND EINTRAG IN DAS GRUNDBUCH

Gleichzeitig mit dem Versand der Mahnung an den Schuldner übermittelt der Gerichtsvollzieher dem für die Führung des Grundbuchs zuständigen Gericht einen Antrag zur Vornahme eines Eintrags bezüglich des laufenden Zwangsvollstreckungsverfahrens in das Grundbuch oder zur Weiterleitung des Antrags in die Dokumentensammlung. Auf Antrag des Gläubigers auf Eröffnung der Zwangsvollstreckung in das im Antrag bezeichnete Grundstück fordert der Gerichtsvollzieher den Schuldner auf, den geschuldeten Betrag innerhalb von zwei Wochen zurückzuzahlen, andernfalls wird ein Beschreibungs- und Bewertungsverfahren eingeleitet.

5. VERTRETUNGSBERECHTIGTE BEI ABWESENHEIT

Zur Wahrung der Rechte von Personen, deren Aufenthaltsort unbekannt ist, und die aufgrund ihrer Abwesenheit keine Mitteilungen erhalten können, bestellt das Gericht auf Antrag des Gerichtsvollziehers einen Vertretungsberechtigten, um die Rechte der abwesenden Partei wahrzunehmen. Der Vertretungsberechtigte nimmt seine Pflichten im weiteren Verlauf des Verfahrens auch im Interesse anderer Personen wahr, die keine Mitteilungen erhalten können. Der Vertretungsberechtigte darf allerdings nur dann mehrere Personen auf einmal vertreten, wenn deren Interessen nicht in Widerspruch zueinander stehen.

6. FOLGEN DER ZWANGSVERWALTUNG UNBEWEGLICHEN VERMÖGENS

Eine Veräußerung des Grundstücks, nachdem es unter Zwangsverwaltung gestellt wurde, hat auf das weitere Verfahren keinerlei Einfluss. Der Erwerber ist berechtigt, an dem Verfahren als Gläubiger teilzunehmen. Zwangsverwaltungsmaßnahmen gelten stets sowohl in Bezug auf den Schuldner als auch auf den Erwerber.

Die Veräußerung von Gegenständen, die zusammen mit dem Grundstück der Zwangsverwaltung unterliegen, ist unwirksam, nachdem sie unter Zwangsverwaltung gestellt wurden.

7. VERWALTUNG DES ZWANGSVERWALTETEN GRUNDSTÜCKS

Das zwangsverwaltete Grundstück wird von dem Schuldner verwaltet, für welchen dann die Bestimmungen gelten, die auf Vermögensverwalter anzuwenden sind.

Sofern es die ordnungsgemäße Vermögensverwaltung erfordert, kann das Gericht dem Schuldner die Verwaltung entziehen und einen anderen Vermögensverwalter bestellen; dasselbe gilt auch für den derart bestellten Vermögensverwalter.

8. BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DES GRUNDSTÜCKS

Nach Ablauf der in dem Mahnschreiben gesetzten Frist nimmt der Gerichtsvollzieher auf Verlangen des Gläubigers eine Beschreibung und Bewertung des Grundstücks vor. Die vorgenannte Frist beträgt 14 Tage.

Der Gerichtsvollzieher nimmt folgende Angaben in das Beschreibungs- und Bewertungsprotokoll auf:

• 1) die Grundstücksnummer, seine Grenzen und soweit möglich seine Fläche und Lage gemäß dem Grundbuch oder der Dokumentensammlung,
• 2) Gebäude und sonstige Infrastruktur unter Angabe ihrer wirtschaftlichen Zweckbestimmung, sowie das Inventar und die Betriebsstoffe, die unter Zwangsverwaltung stehen,
• 3) die offengelegten Rechte und Grundpfandrechte,
• 4) die Versicherungsverhältnisse,
• 5) die Eigentümer des Grundstücks, seines Inventars und der erzielten Gewinne,
• 6) die Art der Nutzung des Grundstücks durch den Schuldner,
• 7) die Bewertung unter Angabe ihrer Grundlage,
• 8) die angemeldeten Rechte an dem Grundstück,
• 9) weitere zur Markierung oder Bewertung des Grundstücks wichtige Einzelheiten.

Die Bewertung des Grundstücks erfolgt durch einen zur Bewertung von unbeweglichen Vermögen unter Einhaltung unterschiedlicher Bestimmungen bevollmächtigten Sachverständigen (Taxator). Wenn das Grundstück allerdings innerhalb von sechs Monaten vor der Anordnung der Zwangsverwaltung zu gewerblichen Zwecken bewertet worden ist, und diese Bewertung den Vorgaben für eine Bewertung von Grundstücken unter Zwangsvollstreckung entspricht, wird auf die Durchführung einer erneuten Bewertung verzichtet.

9. DIE GRUNDSTÜCKSVERSTEIGERUNG

Das zwangsverwaltete Grundstück wird im Wege einer öffentlichen Versteigerung veräußert. Der Termin für die Versteigerung darf nicht eher als nach Ablauf von zwei Wochen ab dem Zeitpunkt anberaumt werden, an dem die Beschreibung und Bewertung rechtsgültig werden, und nicht bevor die Entscheidung, auf welcher Grundlage die Zwangsvollstreckung eingeleitet wird, Rechtskraft erlangt.

Der Gerichtsvollzieher weist durch eine öffentliche Ankündigung auf die Versteigerung hin, darin muss er angeben:

• 1) das zum Verkauf stehende Grundstück unter Angabe seiner Lage und wirtschaftlichen Bestimmung, des Vor- und Zunamens des Schuldners mit der Grundbuchnummer und seinem Fundort oder mit Überschrift in der Dokumentensammlung, durch die das Gericht angegeben wird, bei dem diese Sammlung aufbewahrt wird,
• 2) Zeit und Ort der Versteigerung,
• 3) Bewertungsbetrag und Mindestgebot,
• 4) der Wert der von jedem Teilnehmer an der Versteigerung zu erbringenden Bietungsgarantie mit der Möglichkeit der Erbringung der Garantie in Form eines Sparbuches mit der Vollmacht seines Inhabers, das Guthaben in Übereinstimmung mit einer rechtsgültigen Gerichtsentscheidung bezüglich des Verlustes der Garantiesumme oder in einer anderen, von dem Gerichtsvollzieher angegebenen Weise in voller Höhe auszuzahlen,
• 5) den zweiwöchigen Zeitraum vor der Versteigerung, in dem das Grundstück besichtigt, und die Unterlagen des Zwangsvollstreckungsverfahrens bei Gericht eingesehen werden können.

Darüber hinaus muss in der Bekanntmachung ausgeführt werden:

• 1) dass Rechte Dritter der Versteigerung und der vorbehaltlosen gesetzlichen Übertragung der Eigentumsrechte an den Erwerber nicht entgegenstehen, wenn diese Dritten nicht vor Beginn der Versteigerung den Nachweis erbringen können, dass sie erstens Klage eingereicht haben, um das Grundstück oder mit diesem zusammen unter Zwangsverwaltung gestellte Gegenstände von der Zwangsvollstreckung auszunehmen, und zweitens einen entsprechenden Beschluss erwirkt haben, durch den die Zwangsvollstreckung in dieser Hinsicht aufgehoben wird;
• 2) und dass die Nutzung, die Nutzungsrechte sowie die Rechte der Leibrentner, sofern sie weder im Grundbuch noch durch Hinzufügung einer entsprechenden Unterlage zu der Dokumentensammlung offengelegt wurden und es versäumt wird, sie spätestens drei Tage vor Beginn der Versteigerung anzumelden, im weiteren Verlauf des Zwangsvollstreckungsverfahrens keine Berücksichtigung finden werden und in dem Moment erlöschen, in dem die Entscheidung zur Übertragung des Eigentums rechtsgültig wird.

Der Bieter ist verpflichtet, bis spätestens einen Tag vor dem Versteigerungstermin eine Bietungsgarantie im Umfang von einem Zehntel des bei der Bewertung ermittelten Preises einzureichen.

Der niedrigste Betrag, für den das Grundstück in der ersten Bieterrunde erworben werden kann (der Mindestpreis) beläuft sich auf drei Viertel des Bewertungspreises und auf zwei Drittel des Bewertungspreises in der zweiten Bieterrunde.

Die Versteigerung findet öffentlich sowie in Anwesenheit und unter Aufsicht eines Richters statt.

Nach Aufruf der Versteigerung verkündet der Gerichtsvollzieher öffentlich:

• 1) den Versteigerungsgegenstand,
• 2) den Mindestpreis,
• 3) den Betrag der Bietungsgarantie,
• 4) das Datum, an dem der Kaufpreis bezahlt sein muss,
• 5) die überfälligen Beträge, mit denen das Grundstück belastet ist wie Steuern oder andere öffentliche Abgaben, wenn diese Beträge mitgeteilt worden sind, mit einer Erläuterung, welche davon auf den Erwerber übergehen, ohne Bestandteil des Kaufpreises zu sein,
• 6) die Rechtsansprüche, mit denen das Grundstück belastet ist, und die in Kraft bleiben, gleich ob sie in den Kaufpreis eingerechnet werden oder nicht.
• 7) Veränderungen des aus den Unterlagen hervorgehenden Istzustandes und des gesetzlichen Status’ des Grundstücks, die nach seiner Beschreibung und Bewertung eingetreten sind.

Folgende Personen sind von der Teilnahme an der Versteigerung ausgeschlossen: der Schuldner und der Gerichtsvollzieher nebst deren Ehegatten, Eltern und Geschwistern, sowie alle aufgrund ihrer offiziellen Zuständigkeiten an der Versteigerung teilnehmenden Personen; Bieter, die bereits einmal die Bedingungen einer Versteigerung nicht erfüllen konnten, sowie Personen, die Grundstücke lediglich mit Genehmigung durch eine amtliche Stelle erwerben dürfen, und es versäumt haben, diese Genehmigung vorzulegen.

Die Anwesenheit eines einzelnen Bieters reicht aus, um die Versteigerung durchzuführen.

Wenn zur ersten Versteigerung kein Bieter erschienen ist, kündigt der Gerichtsvollzieher auf Verlangen des Gläubigers eine zweite Versteigerung an, bei der der Mindestpreis zwei Drittel des Bewertungspreises beträgt. Das ist der niedrigste Preis, zu dem das Grundstück bei der zweiten Versteigerung erworben werden kann.

Nach Abschluss der Versteigerung verkündet das durch den die Versteigerung beaufsichtigenden Richter vertretene Gericht öffentlich eine Entscheidung bezüglich des Zuschlags für den Bieter des höchsten Preises, nachdem es diesen selbst sowie die anwesenden Teilnehmer angehört hat.

In der Zuschlagsentscheidung sind der Vor und Zuname des Erwerbers, die Grundstücksnummer, das Versteigerungsdatum und der Kaufpreis auszuweisen.

Nachdem der Zuschlag rechtsgültig geworden ist, und wenn der Erwerber die Versteigerungsbedingungen eingehalten hat, erlässt das Gericht einen Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums.

Eine rechtsgültige Entscheidung zur Zuerkennung des Eigentums zieht die Übertragung des Eigentums auf den Erwerber nach sich und begründet den Rechtsanspruch, das Eigentumsrecht des Erwerbers im Flurbuch sowie in Form einer Eintragung in das Grundbuch oder durch die Aufnahme eines entsprechenden Dokumentes in die Dokumentensammlung öffentlich zu beurkunden. Ein rechtsgültiger Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums stellt einen Vollstreckungsbefehl zur Übertragung des Eigentumsrechts auf den Erwerber und zur Räumung der auf dem Grundstück befindlichen Räumlichkeiten ohne Anordnung der Anwendung einer Vollstreckungsklausel dar.

Unmittelbar nach Eingang der zu teilenden Beträge auf dem Depositenkonto des Gerichts erstellt der Gerichtsvollzieher einen Planentwurf zur Aufteilung der aus der Zwangsvollstreckung in das Grundstück erzielten Einnahmen und übersendet ihn an das Gericht. Soweit erforderlich nimmt das Gericht Änderungen oder Ergänzungen an dem Plan vor; andernfalls erteilt es ihm seine Genehmigung.

10. ANALOGE ANWENDUNG DER BESTIMMUNGEN ZUR ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN GRUNDSTÜCKE

Die Bestimmungen zur Zwangsvollstreckung in Grundstücke gelten entsprechend für die Zwangsvollstreckung in Grundstücksteile ebenso wie für die Zwangsvollstreckung in ständige Nutzungsrechte.

Die Bestimmungen bezüglich der Zwangsvollstreckung in Grundstücke gelten auch für nicht erschlossene Grundstücksflächen sowie für Grundstücke mit Wohnhäusern oder Gewerbebauten, wenn zum Zeitpunkt der Einreichung des Antrages auf Zwangsvollstreckung keine Mitteilung bezüglich des Abschlusses der Bauarbeiten vorliegt.

Die Bestimmungen bezüglich der Zwangsvollstreckung in Grundstücke gelten darüber hinaus auch für die Zwangsvollstreckung in das Eigentum an in Schiffsregister eingetragene Wasserfahrzeuge.